Takst brukes vanligvis om rapporttypen verditakst. Denne typen takst har gått fra å være på en til to A4 sider for få år siden til å være et dokument på 10-20 sider i dag. En verditakst inneholder arealmåling av boligen, en enkel beskrivelse av rom og bygningsdeler, en beregning av teknisk verdi på bygget og en vurdering av boligens markedsverdi. Verditaksten skal dokumentere boligens omfang og anslåtte markedsverdi overfor finansinstitusjoner og andre som måtte ha behov for dokumentasjon på boligens markedsverdi.
Tilstandsrapport er noe av det sammen som man tidligere kalte boligsalgsrapport eller boligsalgstakst. Denne rapporten inneholder det samme som verditaksten, men i tillegg inneholder den en grundig beskrivelse med vurdering av tilstanden til en rekke sentrale bygningsdeler og rom i boligen. Hva som skal vurderes tilstand på er gitt i forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) og i norsk standard NS3600. Denne rapporten krever at takstingeniøren både gjør en grundigere befaring og gjør en mer omfattende jobb med rapportskrivingen enn for en verditakst. En tilstandsrapport skal sikre selgers opplysningsplikt og dermed redusere risikoen for erstatningsplikt dersom det skulle oppstå skader på en bolig etter et salg.
En verditakst varer så lenge den du skal bruke den som dokumentasjon overfor, stoler på at den markedsverdien som er satt fortsatt er gyldig. Dersom det har gått lang tid siden taksten ble tatt og det har skjedd prisendringer i boligmarkedet kan det være behov for en ny takst for å få en oppdatert markedsverdivurdering. Det kan også være behov for en ny takst dersom banken finner grunn til å mistenke at boligens faktiske markedsverdi ikke er i henhold til gammel takst. Det kan for eksempel inntreffe dersom det har skjedd store hendelser som påvirker den lokale samfunnsøkonomien, dersom det har skjedd noe med huset, eller dersom huset faktisk er solgt og kjøpt på det åpne markedet for en betydelig lavere sum enn markedsverdien i gammel takst.
En tilstandsrapport er kun gyldig i ett år fra rapportdato. Dette er bestemt i forskrift til avhendingsloven. Årsaken er at tilstandsrapporten skal gjenspeile den faktiske tilstanden når boligen blir solgt.
Husk at du som selger har opplysningsplikt om boligen. Det lønner seg derfor ikke å dekke over skader og feil. For å sikre deg mot reklamasjoner må du ha en tilstandsrapport slik at kjøper får mulighet til å gjøre seg kjent med tilstanden og eventuell risiko forbundet med denne på forhånd.
Du kan likevel gjøre enkle grep slik at du får lavere tilstandsgrad på flere punkter. Noen forslag er å sette nye batterier i røykvarslerne, sikre at brannslokkingsapparatet er mindre enn ti år gammelt, reparerer revet tapet, reparere huller i vegger og dører og sikre at det er ventilasjonsmulighet i boligen. Ønsker du å oppnå en best mulig balanse mellom innsats og en god tilstandsrapport med en best mulig markedsverdi kan du vurdere større oppgraderinger og oppussing også.
TG står for tilstandsgrad. En lavere tilstandsgrad betyr bedre tilstand og høyere betyr dårligere tilstand. Står det TGIU så betyr det at det ikke har vært mulig å undersøke bygningsdelen.
For å få TG0 må bygningsdelen være ny, og du må ha dokumentasjon på at den er utført av fagfolk. For å få TG0 på våtrom må det må være mindre enn fem år gammelt og være utført i henhold til våtromsnormen.
For å få TG1 må bygningsdelen være uten feil og skader utenom normal slitasje. For skjulte bygningsdeler som for eksempel undertak og rør gjelder det at mindre enn halve forventede brukstiden må være gått.
Det gis TG2 når en bygningsdel har feil eller skader, men det ikke er kritisk at dette rettes omgående for å ivareta sikkerheten ved bruk av bygget eller for å hindre videre skade. Det gis også TG2 dersom mer enn halve forventede brukstid er gått. Merk at en bygningsdel kan vare lengre enn forventet brukstid. Denne tiden er satt med gode sikkerhetsmarginer for å sikre seg mot skader.
Takstingeniører må være nøye i sine vurderinger av tilstandsgrad for å sikre at opplysningsplikten er oppfylt dersom det skulle oppstå skader etter salget.
Det gis TG3 når det er behov for strakstiltak for å ivareta sikkerheten ved bruk av bygget og for å hindre ytterligere sannsynlige skader på gjeldende bygningsdel og følgeskader på andre bygningsdeler.
Arealer for bolig måles i henhold til retningslinjene i norsk standard NS3940:2023. Her er det gitt at BRA er alt arealet som er på innsiden av ytterveggene, inkludert det arealet innervegger, skorstein, innredning og installasjoner opptar. BRA-i er den delen av dette arealet det er tilgang til fra innsiden av boligens hoveddel. BRA-e er deler av boligens arealer som kun har tilgang utenfra. For eksempel en utebod med egen inngangsdør. Garasjer og andre uthus føres opp som selvstendige bygninger så lenge de ikke er en del av boligbygget. Slike tilleggsbygninger har egne arealer og inngår ikke i boligens BRA, men deres areal går likevel som BRA-e. P-rom er oppholdsrom som soverom, kjøkken, stue, bad, gang, toalett etc. S-rom er boder og tekniske rom.
For at en tilstandsrapport skal være gyldig som dokumentasjon ved et salg må man følge minstekravene i forskrift til avhendingsloven ved en tilstandsanalyse. Her er det bestemt at det skal bores hull i vegg mot våtrom (bad og vaskerom) fra yttersiden av rommet. Inne i veggen skal det måles fukt for å sjekke om det er skjulte lekkasjer i rør eller membran. Det skal også bores hull i kjellervegger under terreng som er isolert på innsiden. Dette for å måle og kontrollere at det ikke er komme fukt inn fra grunnen eller fra fuktig luft på innsiden som har kondensert inne i veggene.
